Hypothekenkredite in Deutschland: Wer kann sich noch ein Eigenheim leisten?

Was ein Immobilienkauf heute wirklich kostet

Bis 2022 lagen die Bauzinsen in Deutschland auf historisch niedrigem Niveau — zeitweise unter einem Prozent. Für Kaufinteressenten bedeutete das: Trotz hoher Kaufpreise blieben die monatlichen Raten überschaubar. Ein Kredit über 300.000 Euro kostete bei einem Prozent Zins rund 250 Euro im Monat allein an Zinsen.

Dieses Fenster ist geschlossen. Bei einem Zinssatz von vier Prozent fallen für denselben Kredit über 1.000 Euro monatlich an Zinsen an. Wer 400.000 Euro aufnimmt, zahlt rund 1.333 Euro pro Monat nur für die Zinslast, bevor überhaupt ein Euro Tilgung geleistet wird. Bei einer Anfangstilgung von zwei Prozent ergibt sich eine Gesamtrate von über 2.000 Euro monatlich.

Hinzu kommen die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent), Notarkosten, Maklergebühren, Grundbucheintrag. Wer ein Haus für 500.000 Euro kauft, braucht rasch 50.000 bis 75.000 Euro allein für die Nebenkosten.

Die Eigenkapitalhürde: Wer hat schon 80.000 Euro gespart?

Banken vergeben Hypothekenkredite nicht beliebig. Je mehr Eigenkapital ein Käufer mitbringt, desto günstigere Konditionen erhält er — und desto geringer ist das Risiko für die Bank. Die Faustregel lautet: 20 Prozent Eigenkapital sollten aus eigenen Mitteln kommen, zusätzlich sollten die Kaufnebenkosten nicht fremdfinanziert werden.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet das: 80.000 Euro als Eigenkapital plus bis zu 60.000 Euro Nebenkosten — insgesamt 140.000 Euro aus eigener Tasche, bevor der Kredit überhaupt beginnt. Für einen Single mit mittlerem Einkommen, der 500 Euro im Monat sparen kann, würde das 23 Jahre dauern. Für ein Paar mit normalem Doppeleinkommen, das 1.000 Euro monatlich zurücklegt, immer noch über 11 Jahre.

In der Realität haben junge Menschen in Deutschland kaum Eigenkapital aus eigener Ansparung. Wer unter 35 Jahren Wohneigentum erwirbt, hat es entweder mit familiärer Unterstützung getan — einer Schenkung oder Erbschaft — oder lebt in einer strukturschwachen Region, wo die Kaufpreise vergleichsweise niedrig sind.

Wer kauft noch — und warum gerade diese Gruppe?

Das Profil der Immobilienkäufer hat sich in den vergangenen Jahren verschoben. Wer heute kauft, entspricht häufig einem spezifischen Muster: zwei Einkommen im Haushalt, mindestens eines davon im gehobenen Bereich, Altersgruppe zwischen 30 und 45 Jahren, und — entscheidend — familiäre Unterstützung in Form von Eigenkapital aus Schenkung oder vorgezogenem Erbe.

Singles sind bei den heutigen Preis- und Zinsniveaus in den meisten Großstädten nahezu ausgeschlossen. Selbst mit gutem Einkommen fehlt die zweite Einkommensquelle, die Banken für ausreichend halten, und das Eigenkapital, das aus einem Gehalt kaum angespart werden kann.

Die Konsequenz: Wohneigentum in Deutschland verteilt sich zunehmend entlang von Herkunftslinien. Wer Eltern mit Eigentum hat, vererbt dieses Privileg — entweder als Objekt oder als Eigenkapitalhilfe für den Eigenerwerb. Wer aus einer Mieterfamilie kommt, bleibt mit hoher Wahrscheinlichkeit selbst Mieter.

Das Ende des Baukindergeldes und die Lücke danach

Das Baukindergeld, das zwischen 2018 und 2022 ausgezahlt wurde, bot Familien mit Kindern beim erstmaligen Erwerb von Wohneigentum einen Zuschuss von 12.000 Euro pro Kind — gestreckt über zehn Jahre. Es war ein spürbarer Beitrag für Haushalte im mittleren Einkommensbereich.

Mit dem Auslaufen des Programms fehlt diese Brücke. Zwar gibt es weiterhin KfW-Förderkredite für energieeffizientes Bauen und Kaufen, aber deren Konditionen helfen vor allem denen, die den Zugang ohnehin fast schaffen würden — nicht denen, die strukturell ausgeschlossen sind.

Genossenschaftliches Wohnen wird gelegentlich als Alternative diskutiert: Man erwirbt keine Immobilie, sondern Genossenschaftsanteile und erhält dafür ein dauerhaftes, günstiges Wohnrecht. Das Modell wächst, ist aber in Deutschland noch immer begrenzt verfügbar.

Eigenkapital aus Kapitalmarktinvestitionen: Für wen ist das realistisch?

In den vergangenen Jahren hat sich unter jüngeren Haushalten die Praxis verbreitet, systematisch in ETFs und breit gestreute Fonds als Weg zum Eigenkapital zu investieren. Wer mit 25 Jahren beginnt, monatlich 400 Euro in einen globalen Aktienindex zu investieren, hat bei historisch üblichen Renditen von sechs bis sieben Prozent jährlich nach fünfzehn Jahren potenziell rund 120.000 Euro angespart.

Das Modell funktioniert — aber nur unter Bedingungen, die nicht für alle gegeben sind: ausreichend disponibles Einkommen, Kenntnis der Kapitalmärkte und die Bereitschaft, zwischenzeitliche Kursverluste auszuhalten. Für Haushalte im Niedriglohnbereich, für Alleinerziehende oder Menschen mit unregelmäßigen Einkommen ist dieser Pfad kaum gangbar. Der Eigenheim-Traum bleibt für sie nicht deshalb unerreichbar, weil sie falsche Entscheidungen treffen — sondern weil die strukturellen Voraussetzungen fehlen.

Strukturelle Wirkung: Wohneigentum ist die wichtigste Vermögensform der deutschen Mittelschicht. Wer früh kauft, profitiert von Wertsteigerungen und mietfreiem Wohnen im Alter. Da der Zugang zu Eigentum zunehmend von familiärem Vermögen abhängt, verfestigt sich soziale Ungleichheit über Generationen.