Wohnen in Deutschland.
Wer zahlt zu viel — und warum.

Wohnen ist Grundbedürfnis — und gleichzeitig einer der deutlichsten Indikatoren für soziale Ungleichheit. Wer arm ist, zahlt in Deutschland einen überproportional hohen Anteil seines Einkommens für Wohnen. Wer reich ist, besitzt Immobilien — und profitiert von deren Wertsteigerung. Das oberste Einkommensdezil besitzt mehr als die Hälfte des gesamten Immobilienvermögens in Deutschland. Die untere Hälfte der Bevölkerung besitzt nahezu keines. Wohnen ist damit nicht nur Infrastruktur, sondern auch Vermögensverteilung.

Diese Ungleichgewichte haben sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten verschärft. Wohnungspreise und Mieten in Städten sind schneller gestiegen als Löhne. Der Sozialwohnungsbestand ist zusammengebrochen. Und der Neubau, der die Lücke schließen sollte, blieb weit hinter dem Bedarf zurück — durch gestiegene Baukosten, knappe Grundstücke und seit 2022 rasch steigende Zinsen.

Deutschland als Mieterland — warum so viele zur Miete wohnen

Keine andere Volkswirtschaft in der Europäischen Union hat einen so hohen Anteil an Mieterhaushalten wie Deutschland. Rund 48 Prozent der Bevölkerung wohnen zur Miete — in Großstädten deutlich mehr. Berlin liegt über 80 Prozent, Hamburg nahe 75 Prozent. Zum Vergleich: In Rumänien besitzen über 95 Prozent der Haushalte ihr Wohneigentum, in Spanien über 75 Prozent.

Der historische Hintergrund ist vielschichtig. In der Bundesrepublik wurde nach dem Zweiten Weltkrieg massenweise Mietwohnraum gebaut — staatlich gefördert, kommunal und genossenschaftlich organisiert. Eigentum war nie so stark subventioniert wie in vielen anderen Ländern. Die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen, die in den USA oder Großbritannien üblich ist, gibt es in Deutschland nicht. Gleichzeitig schützte das Mietrecht Mieter stark — was langfristige Mietverhältnisse attraktiv machte.

In den 2010er Jahren begannen sich die Rahmenbedingungen zu verschieben: Wohnungspreise stiegen in Ballungsräumen stark, Mietrenditen sanken, und zugleich eröffnete das Niedrigzinsumfeld günstige Kauffinanzierungen. Mehr Menschen wollten Eigentum — und konnten es sich trotzdem kaum leisten, weil Kaufpreise noch schneller stiegen als Einkommen. Seit dem Zinsanstieg 2022 hat sich Eigentumsbildung für mittlere Einkommensgruppen weiter verteuert.

Die Mietquote ist dabei keine homogene Größe. Einpersonenhaushalte — vor allem jüngere Singles und ältere Alleinlebende — wohnen zu 75,6 Prozent zur Miete. Alleinerziehende haben eine ähnlich hohe Quote. Paare mit Kindern wohnen häufiger im Eigentum — der Anteil liegt bei rund 51,6 Prozent Eigentümern — was die Bedeutung des Familienstands für Vermögensbildung unterstreicht.

Wohnkostenbelastung — wer zu viel zahlt

Wenn Wohnen einen zu hohen Anteil des Einkommens beansprucht, verdrängt das andere lebensnotwendige Ausgaben: Ernährung, Gesundheit, Teilhabe. Als Daumenregel gilt: Wer mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens für Wohnen ausgibt, ist belastet. Wer mehr als 40 Prozent aufwendet, gilt als stark überlastet — nach EU-Definitionen als "housing cost overburden".

In Deutschland lagen 2022 rund 5,1 Prozent der Gesamtbevölkerung in Zahlungsrückständen bei Wohnkosten. Der Unterschied zwischen Mietern und Eigentümern ist dabei markant: 6,8 Prozent der Mieterhaushalte konnten Wohnkosten nicht pünktlich zahlen, gegenüber 3,2 Prozent der Eigentümer. Das liegt einerseits an höheren Mietkosten relativ zum Einkommen, andererseits daran, dass Eigentumsbildung in Deutschland stark mit höheren Einkommen korreliert.

Besonders kritisch: Rund 6,7 Prozent der Bevölkerung konnten ihre Wohnung 2022 nicht angemessen heizen — ein Indikator für Energiearmut, der nach dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine und den darauffolgenden Energiepreisanstiegen erhebliche Bedeutung gewann. Geringverdiener geben dabei einen deutlich höheren Anteil ihres Einkommens für Energie aus als einkommensstarke Haushalte — weil ihre Wohnungen oft schlechter gedämmt und ihre Fähigkeit, in Effizienz zu investieren, begrenzt ist.

In Großstädten sind die Wohnkostenbelastungen besonders hoch. München, Frankfurt, Hamburg und Berlin verzeichnen Angebotsmieten, die für Geringverdiener und selbst für mittlere Einkommensgruppen kaum erschwinglich sind. Eine Einzimmerwohnung in München für 900 Euro kalt entspricht bei einem Nettoeinkommen von 2.000 Euro einer Belastungsquote von 45 Prozent — weit jenseits jeder Daumenregel.

Sozialwohnungen: der dramatische Rückgang

Kaum ein Befund beschreibt den Wohnungsmarktdruck in Deutschland so deutlich wie die Entwicklung des Sozialwohnungsbestands. In den frühen 1990er Jahren gab es rund vier Millionen Wohnungen mit Sozialbindung in Deutschland. Bis 2022 ist dieser Bestand auf etwa 1,1 Millionen geschrumpft — ein Rückgang um über 70 Prozent in drei Jahrzehnten.

Der Hauptmechanismus: Sozialbindungen sind zeitlich befristet. Eine Wohnung, die in den 1980er Jahren mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, verlässt nach 20 bis 40 Jahren die Sozialbindung — und kann dann zu Marktpreisen vermietet werden. Wenn der Neubau sozialer Wohnungen die auslaufenden Bindungen nicht kompensiert, schrumpft der Bestand unweigerlich. Genau das ist in Deutschland seit Jahrzehnten der Fall.

Ein zweiter Faktor war die Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände. In den 1990er und 2000er Jahren verkauften viele Städte und Gemeinden unter finanziellen Druck große Teile ihrer kommunalen Wohnungen an private Investoren — oft mit langen Belegrechten, die aber ebenfalls zeitlich befristet waren. Die Einnahmen dienten zur Konsolidierung kommunaler Haushalte, während langfristig bezahlbarer Wohnraum verloren ging.

Seit etwa 2015 haben Bund und Länder den Wohnungsbau wieder stärker gefördert, auch im sozialen Segment. Die Investitionsprogramme haben den Neubau angekurbelt — aber nicht annähernd so stark, dass der Verlust durch auslaufende Bindungen kompensiert würde. Schätzungen des Deutschen Mieterbunds gehen davon aus, dass Deutschland mindestens 700.000 neue Sozialwohnungen benötigen würde, um den akuten Bedarf zu decken.

Staatliche Hilfe: Wohngeld, Mietschuldenübernahme, Mietpreisbremse

Der Staat hat mehrere Instrumente entwickelt, um Wohnkostenbelastungen zu begrenzen — mit unterschiedlichem Wirkungsgrad.

Das Wohngeld ist die direkteste Unterstützung für Mieterhaushalte mit geringem Einkommen. Es ist ein Zuschuss — keine Sozialleistung im Sinne von Bürgergeld — und richtet sich an Haushalte, die knapp über der Bürgergeld-Grenze liegen. Die Reform von 2023 war ein wichtiger Schritt: Einkommensgrenzen wurden deutlich angehoben, ein Klimakomponent eingeführt, und der Kreis der Berechtigten stieg von rund 900.000 auf rund 1,8 Millionen Haushalte. Gleichwohl wird Wohngeld von vielen Berechtigten nicht abgerufen — aus Unwissen oder wegen administrativer Hürden.

Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gelten für Neubauten (Erstbezug nach Oktober 2014) und umfassend modernisierte Wohnungen. Die Wirkung ist in der Forschung kontrovers: Einige Studien zeigen Dämpfungseffekte auf Angebotsmieten, andere weisen auf Ausweichreaktionen hin. Ohne ausreichenden Neubau kann die Mietpreisbremse strukturelle Knappheit nicht auflösen.

Mietschuldenübernahme ist ein wenig bekanntes, aber effektives Instrument zur Verhinderung von Wohnungslosigkeit. Nach § 22 Abs. 8 SGB II (Bürgergeld) und § 36 SGB XII (Sozialhilfe) können Jobcenter und Sozialämter aufgelaufene Mietschulden übernehmen, wenn dadurch der Verlust der Unterkunft abgewendet wird. Die Übernahme erfolgt in der Regel als Darlehen, das aus späteren Leistungen zurückgezahlt wird. Entscheidend: Die Mietschuldenübernahme muss vor Rechtskraft eines Räumungsurteils beantragt werden. Soziale Beratungsstellen und Schuldnerberatungen kennen diese Instrumente — viele Betroffene nicht.

Wer arm ist, gibt in Deutschland einen überproportionalen Anteil seines Einkommens für Wohnen aus — und hat gleichzeitig den schlechtesten Zugang zu staatlichen Hilfen, weil er sie oft nicht kennt.

Wohnungsknappheit und ihre sozialen Folgen

Wohnungsknappheit ist kein abstraktes Marktproblem. Sie erzeugt konkrete soziale Folgen, die sich durch viele Lebensbereiche ziehen.

Verdrängung ist die sichtbarste Konsequenz: Wenn Mieten steigen, müssen einkommensschwache Haushalte in günstigere Stadtteile oder Umlandgemeinden ausweichen. Das bedeutet längere Wege zur Arbeit, Trennung von sozialen Netzen und oft schlechtere Infrastruktur in Schulen, medizinischer Versorgung und öffentlichem Nahverkehr. Quartiere werden sozial homogener — was Aufstiegschancen für ärmere Kinder strukturell verschlechtert. Der Zusammenhang zwischen Wohnort und Bildungserfolg ist in Deutschland gut belegt.

Wohnungslosigkeit ist die extreme Endkonsequenz von Wohnungsknappheit. Wer keine bezahlbare Wohnung findet und keinen Zugang zu Sozialwohnungen hat, gerät schnell in akute Not. Die Verbindung zwischen Wohnungsmarktdruck und steigenden Zahlen untergebrachter Wohnungsloser ist statistisch nachweisbar — auch wenn andere Faktoren wie Fluchtmigration und psychische Erkrankung hinzukommen. Mehr dazu im Abschnitt zu Wohnungslosigkeit und Obdachlosigkeit.

Gesundheitliche Folgen von Wohnungsnot sind erheblich: Beengte Verhältnisse, Schimmel, Lärm und soziale Enge beeinträchtigen physische und psychische Gesundheit. Kinder, die in überbelegten oder beengten Wohnungen aufwachsen, haben schlechtere Bildungsverläufe und höhere Stresslevel. Obdachlosigkeit ist mit massiv verkürzter Lebenserwartung verbunden — bedingt durch Kälte, fehlende medizinische Versorgung und psychische Belastung.

Auch Vermögensverteilung wird durch den Wohnungsmarkt geprägt: Das oberste Einkommensdezil besitzt mehr als die Hälfte des Gesamtvermögens in Deutschland — ein Großteil davon in Immobilien. Steigende Immobilienpreise begünstigen Eigentümer systematisch und verschlechtern die Vermögensposition von Mietern relativ. Die Wohneigentumsquote korreliert stark mit sozioökonomischem Status — und mit der Fähigkeit, Vermögen an die nächste Generation weiterzugeben.

Politisch ist Wohnen damit eines der zentralsten Felder sozialer Gerechtigkeit. Die Herausforderung liegt nicht in einzelnen Instrumenten — Mietpreisbremse, Wohngeld, Sozialwohnungsbau —, sondern in deren Kombination und in dem politischen Willen, ausreichend Mittel für sozialen Wohnungsbau bereitzustellen. Die Dimension des Problems — rund 700.000 fehlende Sozialwohnungen, weiter sinkende Bestände — ist mit graduellen Korrekturen nicht lösbar.