Immobilieneigentum in Deutschland: Wer besitzt Haus, Wohnung oder Grundstück?

Wohneigentum ist in Deutschland kein Normalfall, sondern die Ausnahme. Weniger als die Hälfte der Privathaushalte — 45 Prozent — besitzt eine Immobilie, in der sie selbst wohnt. Die Mehrheit lebt zur Miete.

Daneben gibt es Immobilienbesitz, der nicht selbst genutzt wird. 17 Prozent der Privathaushalte besitzen solche Objekte. Dazu zählen:

• vermietete Wohnungen und Häuser
• Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze
• unbebaute Grundstücke

Beide Gruppen überschneiden sich teilweise: Wer eine vermietete Wohnung besitzt, kann gleichzeitig im eigenen Haus wohnen. Die Zahlen lassen sich deshalb nicht einfach addieren.

Was zählt als Immobilieneigentum?

Als Eigentümerin oder Eigentümer gilt, wer im Grundbuch eingetragen ist — bei einem Haus, einer Eigentumswohnung oder einem Grundstück. Ob die Immobilie abbezahlt ist, spielt dabei keine Rolle. Viele Eigentümerhaushalte zahlen über Jahrzehnte einen Kredit ab. Wirtschaftlich stehen sie in dieser Zeit nicht automatisch besser da als Mieterhaushalte, weil die monatliche Belastung durch Zins und Tilgung hoch sein kann.

Wohneigentum entsteht meistens in der Lebensmitte — dann, wenn Einkommen und Erwerbsverlauf am stabilsten sind. In der Altersgruppe der 45- bis unter 65-Jährigen besaßen 2023 rund 63 Prozent ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück. Das liegt deutlich über dem Durchschnitt aller Haushalte.

Innerhalb dieser Altersgruppe fällt die Verteilung sehr unterschiedlich aus. Die Quote variiert stark nach:

• Bildung: Bei Personen mit dem höchsten Bildungsniveau — Fachhochschul- oder Hochschulreife — lag die Eigentümerquote bei 71 Prozent.
• Einkommen: Höhere Einkommen gehen mit deutlich höheren Eigentümerquoten einher.
• Gesundheitsstatus: Auch der Gesundheitszustand hängt mit der Wahrscheinlichkeit zusammen, Immobilienbesitz zu haben.

Ost und West unterscheiden sich heute kaum

In der Altersgruppe 45 bis unter 65 Jahre gibt es 2023 keinen bedeutsamen Unterschied zwischen Ost- und Westdeutschland. Das ist bemerkenswert, weil die Ausgangslage historisch weit auseinanderlag: In der DDR war der Anteil selbst nutzender Immobilienbesitzer deutlich niedriger als in Westdeutschland. Ursachen waren der Wohnungsmangel nach dem Zweiten Weltkrieg und der Vorrang des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus.

Warum die Unterschiede so wirken

Für den Kauf einer Immobilie braucht man Eigenkapital und eine Bank, die einen Kredit vergibt. Beides hängt am Einkommen, an der Sicherheit des Arbeitsplatzes und häufig auch an Unterstützung aus der Familie. Wer wenig verdient, unsicher beschäftigt ist oder aus einem Haushalt ohne Vermögen kommt, hat kaum eine realistische Chance auf Wohneigentum — unabhängig davon, wie sparsam gewirtschaftet wird.

Für die meisten Haushalte ist die eigene Immobilie der größte Vermögensposten überhaupt. Wo viele Haushalte Eigentum haben, ist Vermögen breiter gestreut. Wo nur eine Minderheit Eigentum besitzt, konzentriert sich Vermögen stärker bei wenigen.

Genau dieses Muster zeigt der internationale Vergleich: Länder mit einem geringeren Anteil an Eigentümern selbst genutzter Immobilien weisen typischerweise eine höhere Vermögensungleichheit auf. Deutschland (45 Prozent) und Österreich (48 Prozent) sind dafür die deutlichsten Beispiele.

Der Vermögensaufbau läuft unterschiedlich

Wer eine Immobilie abbezahlt, wandelt eine monatliche Zahlung schrittweise in Vermögen um. Nach der Tilgung sinkt die Wohnkostenbelastung stark. Mieterhaushalte zahlen dagegen bis ins Alter Miete — und die Miete steigt in vielen Regionen weiter. Im Rentenalter macht dieser Unterschied sich besonders bemerkbar, weil das Einkommen sinkt, die Miete aber bleibt.

Weil Immobilien vererbt werden, setzt sich die Verteilung über Generationen fort. Wer aus einem Eigentümerhaushalt kommt, hat später häufiger selbst Eigentum. Wer aus einem Mieterhaushalt kommt, startet ohne diesen Vorteil.

Die niedrige Eigentümerquote in Deutschland ist kein Zufall, sondern hat historische und rechtliche Gründe.

Starker Mieterschutz

Deutschland zeichnet sich im internationalen Vergleich durch einen hohen Mieterschutz aus. Mietverhältnisse sind auf Dauer angelegt, Kündigungen durch Vermieter sind nur in engen Grenzen möglich. Das macht den Verbleib in einer Mietwohnung attraktiv — Mieten ist hier keine Notlösung für die Zeit bis zum Kauf, sondern eine dauerhafte Wohnform für breite Teile der Bevölkerung.

Nachkriegszeit und DDR-Wohnungspolitik

Nach dem Zweiten Weltkrieg herrschte massiver Wohnungsmangel. In der DDR wurde vor allem öffentlich geförderter Mietwohnungsbau betrieben. Der Anteil selbst nutzender Immobilienbesitzer lag dort deutlich niedriger als in Westdeutschland. Diese Prägung wirkt bis heute nach, auch wenn sich die Quoten in der Altersgruppe 45 bis unter 65 inzwischen angenähert haben.

Hohe Erwerbsnebenkosten und Kaufpreise

Wer kauft, braucht neben dem Kaufpreis Eigenkapital für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und häufig Maklerprovision. Diese Nebenkosten lassen sich in der Regel nicht mitfinanzieren. Für Haushalte ohne Ersparnisse oder familiäre Unterstützung ist das eine harte Eintrittsschwelle.

Für Haushalte mit niedrigem Einkommen ist der Weg ins Wohneigentum in der Praxis verschlossen. Es fehlt an Eigenkapital, und Banken verlangen ein dauerhaft belastbares Einkommen. Die Folge: Die Wohnkosten bleiben ein Leben lang eine laufende Ausgabe und sinken im Alter nicht.

Wo Mieterhaushalte konkret entlastet werden können

Wohneigentum ist für viele keine Option — Unterstützung bei den Wohnkosten ist es dagegen sehr wohl. Wichtige Ansprüche:

• Wohngeld für Haushalte mit geringem Einkommen, die keine Grundsicherung beziehen (Wohngeldgesetz).
• Kosten der Unterkunft und Heizung im Bürgergeld nach § 22 SGB II beziehungsweise in der Grundsicherung im Alter nach § 42 Nummer 4 SGB XII.
• Wohnberechtigungsschein für öffentlich geförderte Wohnungen — die Voraussetzungen legen die Länder fest.

Beratung ist kostenlos möglich

Bei Mietproblemen, Kündigung oder drohendem Wohnungsverlust helfen die Wohnungsnotfallhilfen der Kommunen, die Fachstellen der Wohlfahrtsverbände und die allgemeine Sozialberatung. Mietervereine beraten gegen einen Jahresbeitrag; bei geringem Einkommen ist über Beratungshilfe auch anwaltliche Erstberatung möglich.

Wer eine Immobilie besitzt und in eine Notlage gerät, ist nicht automatisch vom Bürgergeld ausgeschlossen: Ein selbst genutztes Hausgrundstück oder eine selbst genutzte Eigentumswohnung von angemessener Größe zählt nach § 12 SGB II zum geschützten Vermögen.