Das Eigenheim gilt in Deutschland als zentraler Baustein der Altersvorsorge und als Symbol wirtschaftlicher Stabilität. Doch der Zugang zu Wohneigentum hat sich in den vergangenen Jahren dramatisch verändert. Gestiegene Immobilienpreise, deutlich höhere Zinsen und fehlende Eigenkapitalbasis schließen wachsende Teile der Bevölkerung vom Erwerb aus. Was früher für eine breite Mittelschicht erreichbar war, ist heute zunehmend ein Privileg bestimmter Haushaltstypen.
Bei einem Kredit von 400.000 Euro und einem Zinssatz von 4 Prozent fallen allein monatlich rund 1.333 Euro Zinsen an — ohne Tilgung. Dazu kommen Kaufnebenkosten von typischerweise 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Bis 2022 lagen die Bauzinsen in Deutschland auf historisch niedrigem Niveau — zeitweise unter einem Prozent. Für Kaufinteressenten bedeutete das: Trotz hoher Kaufpreise blieben die monatlichen Raten überschaubar. Ein Kredit über 300.000 Euro kostete bei einem Prozent Zins rund 250 Euro im Monat allein an Zinsen.
Dieses Fenster ist geschlossen. Bei einem Zinssatz von vier Prozent — und das war 2023 Realität — fallen für denselben Kredit über 1.000 Euro monatlich an Zinsen an. Wer 400.000 Euro aufnimmt, zahlt rund 1.333 Euro pro Monat nur für die Zinslast, bevor überhaupt ein Euro Tilgung geleistet wird. Bei einer Anfangstilgung von zwei Prozent ergibt sich eine Gesamtrate von über 2.000 Euro monatlich.
Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die in Deutschland besonders hoch sind: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent), Notarkosten, Maklergebühren, Grundbucheintrag. Wer ein Haus für 500.000 Euro kauft, braucht rasch 50.000 bis 75.000 Euro allein für die Nebenkosten — Geld, das sofort weg ist und durch die Finanzierung nicht abgedeckt werden sollte.
Als Faustregel gilt: mindestens 20 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet das rund 80.000 bis 100.000 Euro. Wer diese Summe nicht geerbt hat, spart sie kaum aus normalem Einkommen zusammen.
Banken vergeben Hypothekenkredite nicht beliebig. Je mehr Eigenkapital ein Käufer mitbringt, desto günstigere Konditionen erhält er — und desto geringer ist das Risiko, das die Bank trägt. Die Faustregel lautet: 20 Prozent Eigenkapital sollten aus eigenen Mitteln kommen, zusätzlich sollten die Kaufnebenkosten nicht fremdfinanziert werden.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet das: 80.000 Euro als Eigenkapital plus bis zu 60.000 Euro Nebenkosten — insgesamt 140.000 Euro aus eigener Tasche, bevor der Kredit überhaupt beginnt. Für einen Single mit mittlerem Einkommen, der 500 Euro im Monat sparen kann, würde das 23 Jahre dauern. Für ein Paar mit normalem Doppeleinkommen, das 1.000 Euro monatlich zurücklegt, immer noch über 11 Jahre — vorausgesetzt, keine Sonderausgaben, keine Mieterhöhungen, keine Krankheiten.
In der Realität haben junge Menschen in Deutschland kaum Eigenkapital aus eigener Ansparung. Wer unter 35 Jahren Wohneigentum erwirbt, hat es entweder mit familiärer Unterstützung getan — einer Schenkung oder Erbschaft — oder lebt in einer strukturschwachen Region, wo die Kaufpreise vergleichsweise niedrig sind.
Immobilienkauf gelingt heute vorwiegend Paaren mit zwei stabilen Einkommen, akademischen Berufen und familiärer Vermögensunterstützung. Singles, Niedriglohnhaushalte und Menschen ohne familiäres Vermögen werden systematisch ausgeschlossen.
Das Profil der Immobilienkäufer in Deutschland hat sich in den vergangenen Jahren verschoben. Wer heute kauft, entspricht häufig einem spezifischen Muster: zwei Einkommen im Haushalt, mindestens eines davon im gehobenen Bereich, Altersgruppe zwischen 30 und 45 Jahren, und — entscheidend — familiäre Unterstützung in Form von Eigenkapital aus Schenkung oder vorgezogenem Erbe.
Singles sind bei den heutigen Preis- und Zinsniveaus in den meisten Großstädten nahezu ausgeschlossen. Selbst mit gutem Einkommen fehlt die zweite Einkommensquelle, die Banken für ausreichend halten, und das Eigenkapital, das aus einem Gehalt kaum angespart werden kann.
Haushalte mit niedrigem Einkommen kommen für Eigentumsfinanzierungen schlicht nicht infrage. Für sie ist Mieten keine Wahl, sondern Zwang — und dieser Zwang macht sie abhängig von einem Mietmarkt, der in Ballungsräumen ebenfalls unter Druck steht.
Die Konsequenz: Wohneigentum in Deutschland verteilt sich zunehmend entlang von Herkunftslinien. Wer Eltern mit Eigentum hat, vererbt dieses Privileg — entweder als Objekt oder als Eigenkapitalhilfe für den Eigenerwerb. Wer aus einer Mieterfamilie kommt, bleibt mit hoher Wahrscheinlichkeit selbst Mieter.
Das Baukindergeld lief 2022 aus und wurde nicht in vergleichbarer Form fortgeführt. Für einkommensschwache Familien fehlt seitdem ein wesentliches Instrument zur Eigentumsförderung.
Das Baukindergeld, das zwischen 2018 und 2022 ausgezahlt wurde, bot Familien mit Kindern beim erstmaligen Erwerb von Wohneigentum einen Zuschuss von 12.000 Euro pro Kind — gestreckt über zehn Jahre. Das war kein Programm, das Menschen ohne jedes Eigenkapital in die Lage versetzt hätte zu kaufen, aber es war ein spürbarer Beitrag für Haushalte im mittleren Einkommensbereich.
Mit dem Auslaufen des Programms und dem Ausbleiben eines vergleichbaren Nachfolgeinstruments fehlt diese Brücke. Zwar gibt es weiterhin KfW-Förderkredite für energieeffizientes Bauen und Kaufen, aber deren Konditionen helfen vor allem denen, die den Zugang ohnehin fast schaffen würden — nicht denen, die strukturell ausgeschlossen sind.
Genossenschaftliches Wohnen wird gelegentlich als Alternative diskutiert: Man erwirbt keine Immobilie, sondern Genossenschaftsanteile und erhält dafür ein dauerhaftes, günstiges Wohnrecht. Das Modell wächst, ist aber in Deutschland noch immer begrenzt verfügbar und deckt vor allem größere Städte ab.
Wer früh und konsequent in breit gestreute Fonds investiert, kann über zehn bis fünfzehn Jahre erhebliches Eigenkapital aufbauen. Aber das setzt ein ausreichendes Einkommen, finanzielle Bildung und Risikobereitschaft voraus — keine Selbstverständlichkeiten.
In den vergangenen Jahren hat sich unter jüngeren Haushalten eine Praxis verbreitet, die früher eher der Oberschicht vorbehalten schien: systematisches Investieren in ETFs und breit gestreute Fonds als Weg zum Eigenkapital. Wer mit 25 Jahren beginnt, monatlich 400 Euro in einen globalen Aktienindex zu investieren, hat bei historisch üblichen Renditen von sechs bis sieben Prozent jährlich nach fünfzehn Jahren potenziell rund 120.000 Euro angespart — genug für Eigenkapital und Nebenkosten in vielen Regionen.
Das Modell funktioniert — aber nur unter Bedingungen, die nicht für alle gegeben sind. Es braucht erstens ausreichend disponibles Einkommen nach Abzug aller laufenden Kosten. Es braucht zweitens Kenntnis der Funktionsweise und Risiken von Kapitalmärkten. Es braucht drittens die Bereitschaft, zwischenzeitliche Kursverluste auszuhalten ohne zu verkaufen. Und es braucht Zeit — wer erst mit 35 Jahren beginnt und mit 45 kaufen möchte, hat weniger Zeitpuffer.
Für Haushalte im Niedriglohnbereich, für Alleinerziehende, für Menschen mit unregelmäßigen Einkommen oder in prekären Beschäftigungsverhältnissen ist dieser Pfad schwer gangbar. Der Eigenheim-Traum bleibt für sie nicht deshalb unerreichbar, weil sie falsche Entscheidungen treffen — sondern weil die strukturellen Voraussetzungen fehlen.