1,1 Billionen Euro: der groesste private Schuldposten Deutschlands
Eine Billion ist eine Zahl, die sich der Vorstellungskraft entzieht. 1,1 Billionen Euro — das entspricht rund einem Drittel des deutschen Bruttoinlandsprodukts. Diese Summe entfaellt auf private Wohnimmobilienkredite: Darlehen, die Haushalte aufgenommen haben, um ein Haus zu bauen, eine Eigentumswohnung zu kaufen oder ein bestehendes Eigenheim zu finanzieren. Es ist der groesste private Schuldposten im Land.
Zum Vergleich: Das Gesamtvolumen der Konsumkredite — also aller Darlehen fuer Autos, Haushaltsgeraete, Urlaub und sonstige Gueter — betraegt nur einen Bruchteil davon. Hypothekarkredite sind strukturell anders: Sie sind besichert durch die Immobilie, laufen ueber Jahrzehnte und binden Haushalte langfristig an bestimmte monatliche Zahlungsverpflichtungen. Im Unterschied zum Konsumentenkredit, der sich in Jahren zurueckzahlt, ist die Hypothek oft ein Lebensbegleiter ueber 20 bis 30 Jahre.
Die Bedeutung dieser Schuldenmasse fuer das individuelle Wohlbefinden und die gesellschaftliche Stabilitaet ist kaum zu ueberschaetzen. Wer eine Hypothek bedient, hat einen erheblichen Teil seines monatlichen Einkommens gebunden. Veraenderungen — in Zinsen, Einkommen oder Lebensumstaenden — wirken sich unmittelbar auf die Tragfaehigkeit dieser Verbindlichkeit aus.
Wer hat eine Hypothek — und zu welchen Bedingungen?
Deutschland hat im europaeischen Vergleich eine relativ niedrige Eigentumsquote. Nur rund 45 bis 47 Prozent der Haushalte leben im Eigentuem — in den Niederlanden oder Spanien liegt dieser Wert weit hoeher. Historisch und kulturell hat das Mieten in Deutschland einen anderen Stellenwert als in vielen anderen Laendern. Gut ausgebauter Mieterschutz, stabile Mieterrechte und ein breites Mietangebot haben den Eigenheimkauf lange als weniger zwingend erscheinen lassen.
Von den rund 45 Prozent Eigentuemerhaushalten haben nicht alle noch eine laufende Hypothek. Viele aeltere Eigentuemer haben ihre Darlehen bereits vollstaendig abbezahlt und leben schuldenfrei im Eigentuem. Aktive Hypothekenverbindlichkeiten bestehen bei rund 18 bis 20 Prozent aller Haushalte — das sind die Haushalte, die sich gerade mitten in der Finanzierungsphase befinden.
Die Bedingungen dieser Kredite koennen stark voneinander abweichen. Wer zwischen 2015 und 2020 eine Immobilie finanziert hat, tat dies zu historisch niedrigen Zinsen — teils unter einem Prozent. Monatliche Raten waren trotz hoher Kaufpreise tragbar. Wer hingegen 2022 oder 2023 kaufte oder eine Anschlussfinanzierung abschliessen musste, sah sich mit Bauzinsen von 4 bis 5 Prozent konfrontiert — ein Niveau, das zuletzt vor der Finanzkrise 2008 erreicht worden war. Bei einem Darlehen ueber 300.000 Euro bedeutet der Unterschied zwischen einem und vier Prozent Zinsen eine monatliche Mehrbelastung von mehreren hundert Euro.
Die Zinswende und ihre Folgen fuer Immobilienschuldner
Fuer die europaeische Geldpolitik war die Zinswende ab 2022 eine Notwendigkeit angesichts der hohen Inflation — fuer viele Immobilienschuldner war sie ein Schock. Die Europaische Zentralbank hob den Leitzins in kurzer Zeit von null auf ueber vier Prozent an. Am Kapitalmarkt schlugen sich diese Veraenderungen sofort in hoeheren Bauzinsen nieder.
Die Konsequenzen sind asymmetrisch verteilt. Wer eine lange Zinsbindung gewaehlt hat — etwa 15 oder 20 Jahre — ist noch gut geschuetzt. Sein Zinssatz aus der Niedrigzinsphase gilt unveraendert weiter, und er muss sich erst am Ende der Laufzeit neu finanzieren. Wer dagegen eine kurze Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren gewaehlt hat und nun prolongieren muss, erlebt einen massiven Sprung in der Belastung.
Hinzu kommt ein Eigenkapitalproblem. Wer eine Immobilie in der Hochpreisphase 2020 bis 2022 erworben hat und einen hohen Finanzierungsanteil gewaehlt hat, besitzt moeglicherweise eine Immobilie, deren Marktwert inzwischen gesunken ist. Stagnierende oder fallende Immobilienpreise — wie sie in Teilen Deutschlands 2022 und 2023 zu beobachten waren — koennen dazu fuehren, dass der Kreditbetrag den aktuellen Immobilienwert uebersteigt: eine Situation, die als negative Eigenkapitalposition bekannt ist und die Verhandlungsposition bei Anschlussfinanzierungen schwaecher.
Fuer Haushalte, die ohnehin an der Grenze ihrer finanziellen Moeglichkeiten kalkuliert haben, kann die gestiegene Zinslast zur Belastungsprobe werden. Wenn gleichzeitig Energiekosten, Lebensmittelpreise und andere Lebenshaltungskosten gestiegen sind, bleibt kaum Spielraum. Die monatliche Rate muss dennoch bezahlt werden — oder die Konsequenzen sind drastisch.
Zwangsversteigerungen: ein Fruehindikator
Wenn ein Hypothekenschuldner seine Kreditraten dauerhaft nicht zahlen kann und alle anderen Loesungsversuche gescheitert sind, leitet die Bank die Vollstreckung der Grundschuld ein. Das Gericht ordnet die Zwangsversteigerung der Immobilie an. Das Verfahren ist fuer die betroffene Familie eine existenzielle Zaesur: Der Verlust des Eigenheims, in vielen Faellen die groesste Investition des Lebens, eroeffnet einen neuen und oft schmerzhaften Lebensabschnitt.
In Deutschland war die Zahl der Zwangsversteigerungen in den Jahren 2010 bis 2022 ruecklaeufig — ein Ausdruck des Immobilienbooms, steigender Preise und niedriger Zinsen. Wer nicht mehr zahlen konnte, hatte in einem steigenden Markt oft die Moeglichkeit, die Immobilie freiwillig zu veraeussern und den Kredit vollstaendig zu tilgen. In einem stagnierenden oder fallenden Markt entfaellt diese Option.
2023 ist die Zahl der Zwangsversteigerungsantraege leicht angestiegen. Absolut betrachtet ist das Niveau noch niedrig — Deutschland ist weit von einer Immobilienkrise in der Dimension der USA 2008 oder Spaniens 2010 entfernt. Aber der Trend ist ein Signal, das aufmerksam verfolgt werden sollte. Wenn Anschlussfinanzierungen teurer werden und gleichzeitig Immobilienpreise sinken, koennen sich die Stresspunkte im System mehren.
Hypothek als Altersvorsorge: Kalkulation mit Risiko
Die Logik ist bestechend einfach: Wer sein Eigenheim bis zum 65. Lebensjahr abbezahlt hat, lebt mietfrei. Das spart monatlich einen erheblichen Betrag, der sonst fuer Miete aufgewendet werden muesste — und schafft damit eine Art implizite Rente. In einem Land, in dem das gesetzliche Rentenniveau tendenziell sinkt, ist diese Strategie fuer viele Haushalte der Kern ihrer Altersvorsorgeplanung.
Die Strategie hat aber Voraussetzungen, die nicht immer erfuellt sind. Erstens muss die Hypothek tatsaechlich rechtzeitig abbezahlt sein — was bei spaeten Kaeufen oder langsamer Tilgung nicht selbstverstaendlich ist. Wer mit 45 Jahren noch ein Haus kauft und eine 25-jaehrige Laufzeit waehlt, ist bis 70 am tilgen. Zweitens entstehen Eigenheimen regelmaessig Instandhaltungskosten, die — anders als bei Mietern — vollstaendig vom Eigentuemer zu tragen sind. Dachsanierung, neue Heizungsanlage, energetische Modernisierung: Diese Kosten koennen im Alter, wenn das Renteneinkommen begrenzt ist, eine erhebliche Belastung darstellen.
Drittens ist der Immobilienwert kein gegebenes Gut. In strukturschwachen Regionen — Teile Ostdeutschlands, laendliche Raeume mit Abwanderung — koennen Immobilienwerte ueber Jahrzehnte sinken. Wer in einer solchen Region sein ganzes Vermoegen in ein Eigenheim investiert hat, sitzt moeglicherweise auf einem Objekt, das sich kaum verkaufen laesst und dessen Substanz Investitionen erfordert, die sich wirtschaftlich nicht rechnen.
Wohnungsbaukrise und fehlende Wohnungen
Der Wohnungsbau in Deutschland befindet sich in einer schweren Krise. Die Ursachen sind vielschichtig, aber die Zinswende ist ein zentraler Faktor: Als Bauzinsen von unter einem Prozent auf vier bis fuenf Prozent stiegen, wurden viele geplante Bauprojekte unrentabel. Entwickler stornierten oder verschoben Projekte, private Bauherren zogen Kaufentscheidungen zurueck, und die Baugenehmigungszahlen brachen ein.
Das Problem ist nicht neu. Schon vor 2022 fehlten nach Schatzungen rund 300.000 Wohnungen in Deutschland — besonders in Grossstaedten wie Berlin, Hamburg, Muenchen und Frankfurt. Der Nachfrageuberhang hat die Mietpreise in diesen Staedten in den vergangenen zehn Jahren massiv getrieben. Quartiere, die noch vor 15 Jahren als erschwinglich galten, sind heute fuer Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen kaum mehr leistbar.
Die Verknuepfung zwischen Hypothekarmarkt und Mietmarkt ist enger, als sie auf den ersten Blick erscheint. Wenn Hypothekarkredite teurer werden und weniger Menschen Eigentum erwerben koennen, bleiben mehr Menschen laenger Mieter — was die Nachfrage nach Mietwohnungen erhoet und den Druck auf Mietniveaus verscharft. Gleichzeitig sinkt das Neuangebot, weil Wohnungsbau sich bei hohen Zinsen und steigenden Baukosten wirtschaftlich kaum noch rechnet.
Die sozialen Konsequenzen dieses Kreislaufs sind fuer einkommensarme Haushalte am gravierendsten. Sie koennen weder Eigentuemer werden — dazu fehlt Eigenkapital und Bonitat — noch von fallenden Mietpreisen profitieren, denn diese gibt es in angespannten Maerkten nicht. Sie konkurrieren um ein schrumpfendes Angebot an bezahlbarem Wohnraum und geben dabei einen wachsenden Anteil ihres ohnehin niedrigen Einkommens fuer das Wohnen aus.
Sozialer Wohnungsbau, der als Auffangnetz gedacht war, ist in den vergangenen Jahrzehnten in vielen Staedten drastisch reduziert worden. Der Bestand an Sozialwohnungen ist geschrumpft, und der Wiederaufbau dieses Bestands geht langsamer vonstatten als der Verlust. Fuer die Wohnungspolitik bedeutet das: Selbst wenn die Zinsen wieder sinken sollten, wird die Luecke zwischen Bedarf und Angebot im unteren Preissegment noch lange bestehen bleiben.