Selbstgenutztes Wohneigentum: Der größte Vermögensanteil der Deutschen

Was selbstgenutztes Wohneigentum so wertvoll macht

Wenn Ökonomen und Statistiker das Privatvermögen der deutschen Bevölkerung aufschlüsseln, stoßen sie stets auf denselben dominierenden Posten: das selbstgenutzte Wohneigentum. Es macht schätzungsweise 50 bis 60 Prozent des gesamten privaten Nettovermögens aus — mehr als Aktien, Sparguthaben, Betriebsvermögen und alle anderen Vermögensklassen zusammengenommen. Wer versteht, wie dieses Vermögen verteilt ist, versteht zu einem großen Teil, wie Wohlstand und Armut in Deutschland entstehen und weitergegeben werden.

Der Wert einer selbstgenutzten Immobilie ergibt sich aus mehreren Quellen gleichzeitig. Zunächst ist da der Nutzungswert: Das Wohnen in der eigenen Immobilie erspart die Mietzahlung, die ansonsten ein erheblicher Teil des Haushaltsbudgets wäre. Dieser implizite Mietwert — Ökonomen nennen ihn die kalkulatorische Miete — kann im Laufe des Lebens auf beträchtliche Summen kommen. Wer in einer schuldenfreien Wohnung lebt, lebt gleichsam mietfrei, auch wenn das in keiner Einkommensstatistik erscheint.

Dann ist da der Kapitalwert: Eine Immobilie ist ein Sachwert, der über Jahrzehnte an Wert gewinnen kann. In Zeiten, in denen die Kaufkraft des Geldes durch Inflation schleichend sinkt, bieten Sachwerte wie Immobilien einen gewissen Schutz. Das Eigenheim hat über Jahrzehnte der deutschen Nachkriegsgeschichte hinweg seinen Besitzern Vermögen aufgebaut, das anders kaum zu erreichen gewesen wäre — durch die Kombination aus gelebter Nutzung und Kapitalwachstum.

Hinzu kommt die Hebelwirkung des Kredits: Die meisten Menschen kaufen ihre Immobilie nicht vollständig aus eigenen Mitteln, sondern nehmen einen Hypothekarkredit auf. Sie kontrollieren von Anfang an den vollen Wert der Immobilie, obwohl sie zunächst vielleicht nur 20 bis 30 Prozent Eigenkapital eingebracht haben. Steigt der Immobilienwert, profitieren sie vom vollen Wertzuwachs — obwohl sie nur einen Bruchteil selbst bezahlt haben. Dieser Hebel kann zu erheblichem Vermögensaufbau führen, birgt aber auch Risiken, wenn die Preise fallen oder die Zinsen steigen.

Das selbstgenutzte Wohneigentum unterscheidet sich zudem von anderen Vermögensformen durch seine geringe Liquidität. Eine Wohnung kann man nicht in Teilen verkaufen, wenn man kurzfristig Geld braucht. Das macht sie weniger flexibel als ein Aktienportfolio, aber auch weniger anfällig für emotionale Verkaufsentscheidungen in turbulenten Marktphasen. Viele Eigentümer halten ihre Immobilie über Jahrzehnte, ohne sich um kurzfristige Preisschwankungen zu scheren — und profitieren langfristig davon.

Eigentumsquote in Deutschland: Warum so niedrig?

Wer zum ersten Mal hört, dass Deutschland eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten in der Europäischen Union hat, ist oft überrascht. Deutschland gilt als wohlhabendes Land — und trotzdem besitzen nur etwa 45 Prozent der Haushalte das Dach über dem Kopf, unter dem sie leben. In Rumänien, Kroatien, der Slowakei oder Ungarn liegen die Eigentumsquoten bei 85 bis 95 Prozent. Selbst der EU-weite Durchschnitt liegt bei rund 70 Prozent. Nur Österreich und die Schweiz haben ähnlich niedrige Quoten wie Deutschland.

Die Gründe sind vielschichtig. Ein erster wesentlicher Faktor ist historisch: Nach dem Zweiten Weltkrieg investierte die Bundesrepublik massiv in den Mietwohnungsbau, um den gigantischen Wohnungsmangel zu beheben. Mietverhältnisse wurden rechtlich stark abgesichert — der Mieter in Deutschland genießt bis heute einen vergleichsweise hohen Schutz vor Kündigung und übermäßigen Mieterhöhungen. Das Mieten wurde dadurch nicht als Provisorium wahrgenommen, sondern als vollwertige, respektierte Wohnform. Diese Kultur hat sich über Generationen erhalten.

Ein zweiter Faktor sind die hohen Kaufnebenkosten. Wer in Deutschland eine Immobilie erwirbt, zahlt neben dem Kaufpreis noch Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent), Notargebühren (rund 1,5 Prozent) und oft eine Maklerprovision (bis zu 3,57 Prozent). Insgesamt können die Nebenkosten 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen — Kosten, die man in vielen anderen Ländern nicht oder kaum kennt. Diese Eintrittshürde hält Menschen davon ab, bei der erstbesten Gelegenheit zu kaufen.

Drittens spielen die vergleichsweise hohen Immobilienpreise — zumindest in urbanen Zentren — eine Rolle. Wer in München, Hamburg oder Frankfurt eine Wohnung kaufen möchte, braucht selbst für eine mittelgroße Wohnung Eigenkapital von 80.000 bis 150.000 Euro oder mehr, bevor der erste Euro an Kaufpreis fließt. Das ist für viele Haushalte mit normalem Einkommen schlicht nicht erreichbar.

Viertens: Die staatliche Förderung des Wohneigentums ist in Deutschland im internationalen Vergleich schwach ausgeprägt. Die Eigenheimzulage, das bis 2005 zentrale Förderinstrument für den erstmaligen Immobilienerwerb, wurde 2006 abgeschafft. Seitdem gibt es kein vergleichbares allgemeines Förderinstrument. Wohn-Riester und KfW-Programme existieren, sind aber komplex, in ihrer Reichweite begrenzt und für viele Haushalte schwer zugänglich.

Das Ergebnis dieser historischen, kulturellen und strukturellen Faktoren ist eine gespaltene Gesellschaft: Auf der einen Seite Eigentümer, die häufig schon durch Erbschaft oder familiäre Unterstützung zu ihren Immobilien gekommen sind und nun Vermögen aufbauen. Auf der anderen Seite Mieter, die monatlich einen erheblichen Teil ihres Einkommens für das Wohnen aufwenden und trotzdem kein Vermögen bilden — weil jede Mietzahlung spurlos verbraucht wird.

Die Preissteigerungen 2010–2022 und ihre Folgen

Die Jahre zwischen 2010 und 2022 waren für den deutschen Immobilienmarkt eine außergewöhnliche Phase. Getrieben durch historisch niedrige Zinsen, wachsende Stadtbevölkerungen und eine starke Nachfrage nach sicheren Sachwerten stiegen die Immobilienpreise in vielen deutschen Großstädten in einem Ausmaß, das zuvor undenkbar erschienen wäre. München, Berlin, Hamburg, Frankfurt und Köln verzeichneten Preissteigerungen von 80 bis über 120 Prozent innerhalb von gut einem Jahrzehnt.

Was das konkret bedeutet: Wer 2010 in München eine Wohnung für 300.000 Euro gekauft hatte, saß 2022 auf einer Immobilie, die dem Marktpreis nach 600.000 bis 650.000 Euro wert war — ein Vermögenszuwachs von 300.000 bis 350.000 Euro, ohne dass der Eigentümer irgendetwas getan hätte. Wer gleichzeitig eine Hypothek abbezahlte, verringerte gleichzeitig seine Schulden. Diese Kombination aus Preissteigerung und Schuldenabbau hat bei Millionen von deutschen Eigenheimbesitzern in diesem Zeitraum zu einem erheblichen Vermögensaufbau geführt.

Für Mieter sah die Lage anders aus. Die steigenden Immobilienpreise führten mittelbar zu steigenden Mieten — Vermieter passten ihre Preise an die gestiegenen Marktwerte an, und auch die Angebotsmieten bei Neuvermietungen zogen stark an. Mieter zahlten mehr, bauten aber kein Vermögen auf. Die Schere zwischen Eigentümern und Mietern öffnete sich in dieser Phase erheblich.

Doch 2022 begann eine Trendwende. Die Europäische Zentralbank erhöhte erstmals seit langem die Leitzinsen, um die galoppierende Inflation zu bremsen. Die Bauzinsen, die jahrelang nahe an der Nulllinie gelegen hatten, stiegen rapide: von rund einem Prozent auf zeitweise über vier Prozent. Für Käufer bedeutete das eine dramatische Erhöhung der Finanzierungskosten. Wer 2021 eine Immobilie für 500.000 Euro mit einem Prozent Zinsen finanzierte, zahlte monatlich rund 1.500 Euro Kreditrate. Dieselbe Immobilie mit vier Prozent Zinsen kostet plötzlich über 2.200 Euro monatlich — ein Unterschied, der für viele Haushalte nicht mehr tragbar war.

Die Folge war eine deutliche Abkühlung des Marktes. Die Nachfrage brach ein, die Preise gaben nach — in manchen Lagen um 10 bis 20 Prozent innerhalb von 18 Monaten. Für Menschen, die kurz vor der Trendwende zu Höchstpreisen und mit hohen Krediten gekauft hatten, wurde das zur belastenden Situation. Ihre Immobilie war auf dem Papier weniger wert als die Schulden, die daran hingen. Diese Konstellation — oft als "underwater" bezeichnet — traf vor allem jüngere Käufer, die sich ihren Traum vom Eigenheim gerade erst erfüllt hatten.

Wohneigentum als Altersvorsorge

In Deutschland ist das klassische Drei-Säulen-Modell der Altersvorsorge — gesetzliche Rente, betriebliche Vorsorge, private Vorsorge — seit Jahrzehnten das gedachte Fundament der Absicherung im Alter. Doch für viele Haushalte, insbesondere für diejenigen, die sich keine umfangreiche private Altersvorsorge leisten konnten, tritt eine vierte, oft unterschätzte Säule hinzu: das schuldenfreie Wohneigentum.

Die Logik ist einfach und überzeugend: Wer im Alter in einer abbezahlten Immobilie wohnt, muss keine Miete zahlen. Da die Miete in vielen deutschen Haushalten 25 bis 35 Prozent des Einkommens ausmacht, bedeutet das mietfreie Wohnen eine erhebliche Entlastung des Rentenbudgets. Eine Rente von 1.200 Euro im Monat reicht in einer schuldenfreien Wohnung deutlich weiter als in einer gemieteten Wohnung, für die 500 Euro monatlich zu zahlen wären.

In den vergangenen Jahrzehnten haben viele der heute Rentnerinnen und Rentner genau von dieser Konstellation profitiert. Sie haben in jungen Jahren Immobilien erworben, zu einer Zeit, als die Preise noch moderat und die Zinsen erschwinglich waren, und diese Immobilien im Laufe des Erwerbslebens abgezahlt. Heute wohnen sie mietfrei — und ihr Vermögen in Form der Immobilie hat durch die Preissteigerungen der vergangenen Jahrzehnte oft erheblich an Wert gewonnen.

Für die heutige Generation der Berufseinsteiger und jungen Familien sieht die Situation anders aus. Die Kaufpreise sind in vielen Regionen so hoch gestiegen, dass eine Immobilie selbst bei zwei gut verdienenden Partnern kaum erschwinglich ist — zumindest nicht in den wirtschaftlich dynamischen Städten. Wer heute kauft, nimmt oft Kredite auf, die über 30 oder sogar 35 Jahre laufen. Das Eigenheim ist damit zwar erreichbar, aber die Schuldenfreiheit im Alter ist keineswegs garantiert.

Hinzu kommt: Wohneigentum als Altersvorsorge ist nicht kostenlos. Instandhaltung, Reparaturen, Modernisierungen — all das erfordert laufende Investitionen. Eine alte Heizung, ein undichtes Dach, ein erneuerungsbedürftiges Bad: Solche Ausgaben können schnell in die Zehntausende Euro gehen. Wer im Alter mit einer niedrigen Rente in einem schlechterhaltenen Eigenheim lebt und die notwendigen Sanierungen nicht finanzieren kann, steckt in einer schwierigen Situation. Das Vermögen auf dem Papier nützt wenig, wenn keine Liquidität vorhanden ist.

Dennoch bleibt das Eigenheim für viele Haushalte der effektivste Weg zum Vermögensaufbau im Laufe des Erwerbslebens — nicht zuletzt, weil die monatliche Kreditrate eine Art Zwangssparen darstellt: Man kann das Geld nicht ausgeben, weil es bereits für die Tilgung gebunden ist. Für Menschen, denen es schwerfällt, regelmäßig zu sparen, kann dieser Mechanismus sehr wirkungsvoll sein.

Soziale Vererbung: Wie Immobilien Ungleichheit festschreiben

In keinem anderen Bereich zeigt sich die soziale Vererbung von Vermögen so deutlich wie beim Wohneigentum. Eine Immobilie, die eine Generation mühsam aufgebaut und abbezahlt hat, geht nach dem Tod der Eigentümer in das Erbe der nächsten Generation über. Für die Empfänger solcher Erbschaften ist das oft ein entscheidender wirtschaftlicher Schritt: Sie erhalten entweder ein Eigenheim, das sie selbst nutzen können, oder liquide Mittel aus dem Verkauf, die ihnen ermöglichen, selbst Eigentum zu erwerben oder anderweitig zu investieren.

Für Menschen, die aus Familien ohne Immobilienvermögen stammen, fehlt dieser Startschuss. Sie müssen ihr Eigenkapital vollständig selbst aufbauen — durch Sparen aus dem laufenden Einkommen, oft über viele Jahre hinweg. In einem Markt, in dem die Preise schneller steigen als Löhne und Ersparnisse wachsen können, wird dieser Abstand immer schwerer aufzuholen.

Daten zur Erbschaftsstatistik zeigen: Immobilien sind die häufigste und wertmäßig bedeutendste Erbschaftskategorie in Deutschland. Ein erheblicher Teil der Immobilienbesitzer hat seine Immobilie nicht vollständig aus eigener Leistung erworben, sondern durch Erbschaft oder Schenkung erhalten — oder zumindest teilweise durch elterliche Unterstützung beim Kauf. Diese intergenerationale Weitergabe von Immobilienvermögen ist einer der stärksten Treiber der Vermögensungleichheit in Deutschland.

Es entsteht ein Kreislauf: Familien mit Immobilienvermögen geben dieses weiter, ihre Kinder können selbst Eigentümer werden und profitieren von weiteren Preissteigerungen. Familien ohne Immobilienvermögen können dieses nicht weitergeben; ihre Kinder beginnen ohne Startkapital und haben erhebliche Schwierigkeiten, in einem teuren Markt Fuß zu fassen.

Die regionalen Unterschiede verstärken diesen Effekt. In Ostdeutschland war unter der DDR-Herrschaft privates Wohneigentum stark eingeschränkt. Der staatliche Wohnungsbau dominierte, Privatisierungen waren die Ausnahme. Die Wiedervereinigung brachte zwar neue Möglichkeiten, doch viele ostdeutsche Haushalte hatten weder das Kapital noch die Markterfahrung, um schnell Eigentum zu erwerben. Die Eigentumsquote in den ostdeutschen Bundesländern liegt bis heute deutlich unter dem westdeutschen Durchschnitt — ein direktes Erbe der DDR-Wirtschaftsordnung, das sich in der Vermögensstatistik bis in die Gegenwart niederschlägt.

Was bedeutet das für die gesellschaftliche Perspektive? Wohneigentum ist nicht nur ein persönlicher Vermögenswert, sondern ein struktureller Faktor, der soziale Ungleichheit reproduziert und festschreibt. Politische Maßnahmen, die den Zugang zum Wohneigentum erleichtern — sei es durch Förderprogramme, günstigere Kaufnebenkosten oder staatliche Bürgschaften — wären aus dieser Perspektive auch ein Beitrag zur Chancengerechtigkeit. Dass Deutschland seit der Abschaffung der Eigenheimzulage im Jahr 2006 auf ein solches allgemeines Instrument verzichtet, wird von Sozialwissenschaftlern und Ökonomen zunehmend kritisch diskutiert.