Immobilien als Vermögensanlage: 45% der Deutschen besitzen Wohneigentum

Immobilien als wichtigste Vermögensklasse in Deutschland

Wer das Vermögen der deutschen Bevölkerung untersucht, stößt unweigerlich auf dieselbe überragende Kategorie: die Immobilie. Ob als selbstgenutztes Eigenheim, als vermietete Eigentumswohnung oder als Teil eines Mehrfamilienhauses — Immobilien machen den Löwenanteil des privaten Nettovermögens in Deutschland aus. Rund 50 bis 60 Prozent aller Privatvermögen sind in Immobilien gebunden, was diese Anlageklasse weit vor Aktien, Sparguthaben, Versicherungsansprüchen oder Betriebsvermögen platziert.

Das ist kein Zufall. Immobilien verbinden eine Reihe von Eigenschaften, die für langfristigen Vermögensaufbau attraktiv sind: Sie sind sachwertbasiert und inflationsgeschützt, sie bieten einen direkten Nutzwert in Form von Wohnraum, sie ermöglichen durch Kreditfinanzierung eine Hebelwirkung auf das eingesetzte Eigenkapital, und sie wurden in Deutschland über weite Strecken der Nachkriegsgeschichte durch staatliche Förderung unterstützt. Zudem gelten sie kulturell als besonders sichere und wertstabile Anlageform — eine Überzeugung, die durch die Preisentwicklung der vergangenen Jahrzehnte weitgehend bestätigt wurde.

Nicht alle Immobilien sind gleich. Zwischen einem Eigenheim auf dem Land in einer strukturschwachen Region und einer Eigentumswohnung in einer begehrten Innenstadtlage liegen Welten — nicht nur im Preis, sondern auch in der Wertentwicklung, der Vermietbarkeit und dem langfristigen Wertsteigerungspotenzial. Diese Heterogenität der Immobilienmärkte macht pauschale Aussagen schwierig und macht regionale Differenzierung notwendig.

Neben selbstgenutztem Wohneigentum spielen auch vermietete Immobilien eine wichtige Rolle im deutschen Vermögenslandschaft. Rund 15 Prozent der deutschen Haushalte besitzen Immobilien, die sie vermieten. Für diese Haushalte sind Immobilien nicht nur Wohnraum, sondern eine Einkommensquelle und Kapitalanlage. Die Mieteinnahmen können die Rendite der Immobilie erheblich steigern — sofern die Lage und die Nachfrage stimmen. In begehrten Lagen war die Kombination aus Mietrendite und Wertsteigerung in den vergangenen Jahren außerordentlich attraktiv.

Die gesellschaftliche Relevanz dieser Konzentration auf Immobilien als Vermögensklasse liegt auf der Hand: Wer Immobilien besitzt, baut in einer Gesellschaft mit steigenden Preisen systematisch Vermögen auf. Wer keine Immobilien besitzt, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit über die Zeit relativ ärmer — nicht weil er schlechte Entscheidungen trifft, sondern weil die Struktur der Vermögensbildung in Deutschland stark durch den Immobilienmarkt geprägt ist.

Wer besitzt Immobilien – und wer nicht?

Die Frage, wer in Deutschland Immobilien besitzt, ist zugleich eine Frage der Verteilung von Wohlstand und Chancen. Die Daten zeigen eine klare Sortierung: Immobilienbesitz steigt mit dem Einkommen, mit dem Alter und mit dem Bildungsgrad. Haushalte in den oberen Einkommensquintilen besitzen mit deutlich höherer Wahrscheinlichkeit Wohneigentum als solche in den unteren Quintilen. Ältere Haushalte besitzen häufiger Eigentum als jüngere, weil sie länger Zeit hatten, Eigenkapital anzusparen und Kredite abzubezahlen.

Besonders auffällig ist die Situation der unter 35-Jährigen. In dieser Altersgruppe liegt die Eigentumsquote bei nur rund 20 Prozent — und sie ist in den vergangenen Jahren weiter gesunken. Ein Jahrzehnt der Preissteigerungen hat das notwendige Eigenkapital für einen Immobilienkauf in die Höhe getrieben. Wer in München, Frankfurt oder Hamburg eine mittlere Eigentumswohnung erwerben möchte, braucht Eigenkapital von 100.000 Euro oder mehr — ohne dass ein einziger Euro des Kaufpreises damit bezahlt wäre. Für einen 30-Jährigen mit normalem Einkommen ist dieser Betrag in kurzer Zeit kaum ansparbar.

Ein zentraler Faktor für den Immobilienerwerb junger Menschen ist die familiäre Unterstützung. Wer Eltern oder Großeltern hat, die selbst Immobilien besitzen, hat eine realistische Chance, durch Schenkung, Darlehen oder Erbschaft an Eigenkapital zu kommen und den Einstieg in den Markt zu schaffen. Wer aus einer Familie ohne Immobilienvermögen stammt, muss sich vollständig selbst finanzieren — und kämpft dabei gegen die Logik eines Marktes, in dem die Preise schneller steigen als Einkommen und Ersparnisse.

Die Ungleichverteilung des Immobilienbesitzes hat zudem eine stark regionale Dimension. In Ostdeutschland ist die Eigentumsquote historisch bedingt niedriger als im Westen, und in ländlichen Regionen ist der Erwerb von Immobilien zwar preislich einfacher, geht aber mit anderen Risiken einher — sinkende Bevölkerungszahlen, mangelnde Infrastruktur, geringe Wertsteigerungsperspektiven. Wer in einer strukturschwachen ländlichen Region ein Eigenheim kauft, schützt sich zwar vor Mietzahlungen, baut aber nicht unbedingt Vermögen auf.

Der Boom 2010–2022: Wie Immobilienbesitzer reich wurden

Die Geschichte des deutschen Immobilienmarkts zwischen 2010 und 2022 ist in ihrer Substanz die Geschichte einer massiven Umverteilung von Vermögen — nicht durch staatliches Handeln, sondern durch Marktdynamik. Niedrige Zinsen, wachsende urbane Nachfrage, begrenzte Bautätigkeit und eine steigende Attraktivität von Sachwerten als Schutz vor Inflation und Negativzinsen schufen die Bedingungen für einen Preisanstieg, der in seiner Breite und Dauer historisch außergewöhnlich war.

In vielen deutschen Großstädten lagen die Preissteigerungen über diesen gut zwölf Jahre bei 80 bis über 120 Prozent. Wer 2010 eine Wohnung in Berlin für 200.000 Euro gekauft hatte, saß 2022 auf einem Objekt, das 400.000 bis 450.000 Euro wert war — ein realer Vermögenszuwachs von 200.000 bis 250.000 Euro, ohne aktives Zutun. Hinzu kamen die gleichzeitig laufenden Tilgungen: Jede monatliche Kreditrate, die die Hypothekarschulden verringerte, erhöhte das Nettovermögen des Eigentümers zusätzlich.

Für Eigentümer vermieteter Immobilien war die Situation noch attraktiver. Steigende Mieten sorgten für wachsende Einnahmen, steigende Kaufpreise für wachsende Buchwerte. Renditen von fünf bis zehn Prozent jährlich waren in begehrten Lagen über einen langen Zeitraum keine Seltenheit. Diese Renditen übertrafen die meisten alternativen Anlageformen deutlich und lockten immer mehr Kapital in den Immobilienmarkt — was die Preise weiter antrieb.

Für Mieter war diese Phase dagegen eine doppelte Belastung. Einerseits stiegen die Mieten, besonders die Angebotsmieten bei Neuvermietungen, erheblich. Wer umzog oder erstmals einen eigenen Haushalt gründete, zahlte deutlich mehr als noch fünf oder zehn Jahre zuvor. Andererseits blieb der Weg in das Wohneigentum, der diese Belastung beenden würde, für immer mehr Haushalte verschlossen — die Kaufpreise stiegen schneller als das Eigenkapital ansparbar war. Die Schere zwischen Eigentümern und Mietern öffnete sich in dieser Phase rapide.

Die Zinswende und ihre Folgen für den Immobilienmarkt

Im Jahr 2022 begann eine neue Phase. Die Europäische Zentralbank erhöhte die Leitzinsen in einem Tempo, das in der Geschichte der EZB ohne Precedenz war, um die Inflation im Euroraum zu bekämpfen. Die Bauzinsen folgten: Von einem historischen Tief von rund einem Prozent schnellten sie auf über vier Prozent. Das hatte unmittelbare Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Für potenzielle Käufer bedeutete die Zinswende eine massive Erhöhung der monatlichen Belastung. Wer eine Immobilie für 400.000 Euro mit einem Prozent Zinsen finanzierte, zahlte rund 1.200 Euro monatlich an Zinsen und Tilgung. Dieselbe Finanzierung mit vier Prozent Zinsen kostet plötzlich über 1.900 Euro pro Monat — ein Anstieg um mehr als 50 Prozent. Viele Haushalte, die zuvor noch knapp die Finanzierbarkeit erreicht hätten, lagen nun deutlich darüber. Die Nachfrage brach ein.

Die Preise reagierten: In vielen deutschen Märkten sanken die Immobilienpreise 2023 um 10 bis 20 Prozent gegenüber dem Höchststand. Für den Gesamtmarkt war das eine erhebliche Korrektur, wenn auch kein vollständiger Zusammenbruch. Besonders stark betroffen waren Objekte in Randlagen und Objekte, die in der Boomphase am stärksten überbewertet worden waren.

Für Menschen, die kurz vor der Zinswende zu Höchstpreisen gekauft hatten, war die Situation belastend. Ihr Objektwert war auf dem Papier gesunken, ihre Schulden blieben unverändert. In einigen Fällen überstieg der ausstehende Kreditbetrag den aktuellen Marktwert der Immobilie — eine Situation, die finanziell und psychologisch belastend ist, auch wenn sie keine unmittelbaren Konsequenzen hat, solange der Kredit bedient werden kann.

Langfristig bleibt die Frage offen, wohin der Immobilienmarkt geht. Die strukturellen Triebkräfte der Preissteigerung — wachsende Nachfrage in Städten, begrenzte Bautätigkeit, Flächenknappheit — bestehen fort. Die höheren Zinsen haben die Nachfrage gedämpft, aber nicht die grundsätzlichen Engpässe beseitigt. Eine neue Boomphase ist denkbar, sobald die Zinsen wieder sinken; ebenso ist eine längere Phase der Stagnation möglich.

Sozialer Wohnungsbau: Ein vernachlässigtes Fundament

Wer über Immobilien und Vermögensungleichheit in Deutschland spricht, muss auch über den sozialen Wohnungsbau sprechen — oder genauer gesagt: über seinen dramatischen Niedergang. Der Bestand an Sozialwohnungen, also Mietwohnungen, die zu subventionierten Mieten an bedürftige Haushalte vergeben werden, ist seit den 1990er Jahren auf einen Bruchteil seines früheren Umfangs gesunken.

In den 1980er und frühen 1990er Jahren gab es in Deutschland noch rund vier Millionen Sozialwohnungen. Heute sind es nur noch etwa 1,1 Millionen. Der Rückgang hat eine simple Ursache: Sozialwohnungen sind nicht dauerhaft sozial gebunden. Sie fallen nach einer bestimmten Bindungsfrist — häufig 15 bis 30 Jahre — aus der Sozialbindung heraus. Danach können sie zu Marktpreisen vermietet oder verkauft werden. Neue Sozialwohnungen werden zwar gebaut, aber bei weitem nicht in dem Tempo, das nötig wäre, um den Schwund auszugleichen.

Experten schätzen den tatsächlichen Bedarf an Sozialwohnungen in Deutschland auf rund drei Millionen — das ist fast das Dreifache des aktuellen Bestands. Diese Lücke drückt sich in langen Wartelisten, in Haushalten, die dringend eine günstigere Wohnung bräuchten, aber keine bekommen, und in einer zunehmenden Konzentration von einkommensschwachen Haushalten in Stadtteilen mit dem günstigsten, aber auch oft dem schlechtesten Wohnungsbestand aus.

Für Menschen, die weder die Mittel haben, Eigentum zu erwerben, noch Zugang zu einer Sozialwohnung bekommen, bleibt nur der Privatmarkt. In angespannten urbanen Märkten bedeutet das: hohe Mietbelastung, instabile Wohnverhältnisse, Gefahr der Verdrängung. Der Rückzug des Staates aus dem sozialen Wohnungsbau ist damit einer der zentralen Faktoren, die die Wohnungsnot einkommensschwacher Haushalte in deutschen Städten verschärft haben.